Fazla söze gerek yok. Emlak piyasasındaki fiyatların akıl almaz bir biçimde artması hepimizin malumu. Kiracılar, ev sahipleri tarafından oturdukları evden çıkarılmaya çalışılıyor, 3 bin lira değeri bile olmayan evler 20 bin liraya kiraya verilmeye çalışılıyor… Cebinizdeki para ile ev almaya çıktığınızda, deprem yönetmeliğine göre inşa edilmemiş 30 yıllık evlere bile 6-7 milyon lira isteniyor. Kısacası, emlak Türkiye’de yatırım aracı gibi muamele görüyor. Ancak bu yatırım aracı çok yakın bir zamanda pek de iyi kazandırmayacak gibi… Remax Yıldız Ofisi’nde gayrimenkul danışmanlığı yapan Nilüfer Kas ile konuştuk.
Emlaktaki yükseliş herkesin ekmeğine yağ sürmek yerine ateş düşürüyor
Emlak piyasasında gerek satışlar, gerekse kiralık konutların durumu herkesin malumu. Tam bir kriz hali. İnsanların merak ettiği soru ile başlayacağım. Bu yükseliş nereye kadar sürecek ve nerede çakılacağız, daha doğrusu biz nereye gidiyoruz?
Uçak çakılması değil de görünmez bir duvara doğru gittiğimizi söylemek daha doğru bir tanımlama olur sanıyorum. Şöyle aslında, biz bu hızı nerede kazandık diye bakarsak; konuttaki ilk kırılma, iki yıl önce 0.64’lük bir faiz indirimi ile başlamıştı ve o dönem Haziran-Temmuz ayında yani 2020’nin o iki ayında 500.000 adet konut satıldı. Pandemiye ise 2 milyon adet konut stoğu ile girmiştik. O kırılma ile birlikte insanlar konut aldılar. İki ayda 500.000 adet satılınca fiyatlar çıkış göstermeye başladı. Tabii bir de Pandemi döneminde yeni ev ihtiyaçlarının ortaya çıktığını gördük.
Bu ihtiyaçlar neden kaynaklandı?
İnsanlar evde kaldıkları için evleri ile yüzleşti. Çoğu kişi evinin kendi ihtiyacını görmediğini fark etti. Balkonsuz, terassız ve bahçesiz evlerin çok da kapalı yaşamla uygun olmadığı görüldü ve insanlar balkonlu teraslı ve bahçeli evlere ilgi göstermeye başladı. Bir de evden çalışma ortamı nedeniyle mevcut evlerinin metre karelerinin büyüklüğü yetmedi +1 çalışma odasına ihtiyaç duyduklarını gördüler ve bu ihtiyaçlar yeni evlere yönelmelerini belirledi. Fiyatların da yavaş yavaş çıkışa geçilmiş olması şu inancı geliştirdi, “biz hemen ev alırsak ev sahibi oluru, alamazsak burada kalırız.”
Emlak fiyatlarını sadece yabancılar ya da emlakçılar yükseltmiyor
Bu etkiler tamam ama bu oransızlıkta bir artışı kimse beklemiyordu, artış hızı ne zaman sona erecek?
Şimdi bu çıkışın tek gerekçesini, “Sadece alıcı, satıcı ya da ev sahipleri bunu istiyor” diye açıklamak çok doğru olmaz çünkü bunun gerçekten bir alt yapısal sorunu var. Mesela şimdi yabancılar geldiği için bizim fiyatlarımız yükseliyor demek ya da emlakçılar fiyatları yükseltiyor demek de kolaycılığa kaçmak aslında.
Türkiye’nin temel konut sorunu var nereden kaynaklanıyor dersen?
Türkiye, maalesef son dört yılda ihtiyacının yarısından daha az üretim yaptı ve stokları tüketti, depoda mal kalmadı, üretim de yapmadı. Bu durumda talep çok iştahlı bir şekilde yükselerek devam etti. Bir de arada böyle kampanyalar yapıldı, kredi faiz oranları düştü derken, ev alınması desteklendi. Geçen yılla bu sene arasında, bırak yüzde 100’ü yüzde ellilik bir artış bile şunu gösterdi insanlara, “Ben paramı dövize koysam, altın alsam bu kadar kazanamayacağım. Bana tek kazandıracak mal gayrimenkul, konut” diye düşündüler ve bu, aklında konut alma fikri olmayanları bile konut almaya sevk etti.
Geçen yıl bir konutun metre karesi 3000 lira bu sene 8500 lira
İşte bunlar önemli nedenler ama bir de geçen sene bir konutun metre karesini 3000 /3.500 TL’ye üretirken bugün bir konutun metre karesi 8500 ile 10.000 TL’ye üretiliyor, buna arsa dahil değil, sadece çimentosu, üretim kısmı bu. Bunun anlamı şu: geçen yıl 100 metre karelik ev 300.000 / 350.000 TL’ye üretilip 550.000 /600.000 TL satılıyordu. Bu sene, 100 m2 ve 850 bin TL üretilen ev en az 1 milyon 300 bin TL satılacak ki ticaret olsun, müteahhit kazansın. Yani temelde 2 milyon, 3 milyona satıyor onun nedeni de lokasyon farkı. Yani 850.000 TL’ye ürettiği evi Beylikdüzü’nde sattığında 1 milyon 100 bine satıyor ama aynı evi Kadıköy’de Bağdat Caddesi’nde sattığı zaman 3 ya da 4 milyona satıyor. Şimdi burada yüzde 300 kazanç gibi düşünebilirsin. Üretim aynı ama arsa değerleri farklı. Lokasyona göre arsa değişiyor.
Eskiden maliyetler bu kadar yüksek değildi. Unutmamak lazım her ürünün bir maliyet hesaplaması var hiç kimse maliyetlerin yüzde 300 artacağını öngöremedi. Kiralar da buna bağlı olarak arttı. Kiralıklarda şöyle bir matematik var. Sen alıcı olarak yatırımlık bir evi 1 milyon TL’yi aldın senin buradaki beklentin amortisman süresidir. Yani 250 ayda evin kendini amorti etmesi lazım ki sen yatırımcı olarak bundan memnun olasın. Şöyle, eğer evi yüksek fiyata alıyorsan kira beklentin de yükselecek doğal olarak. Yani dün 500.000 TL’ye aldığın evden kira beklentin 1.250 TL / 1.500 TL liraydı, bugün beş milyona aldığın evden beklentin 4000 / 5.500 TL. Doğal olarak bu amortisman süresi matematiği insanları daha fazla talep etmeye itti.
Bir de şu var İstanbul çok göç aldı, büyük şehirler o kadar çok göç aldı ki devreye bu sene bir de iki sene kapalı kaldığımız için öğrenciler girdi, yeni iş arayanlar, evlenenler girdi, yeni nüfus artışı oldu yani bir sürü sosyolojik ve toplumsal neden aslında kiraları artırdı, bir de evlerin satış fiyatı yükselince üzerine tuz biber ekti.
Türkiye’de konut sorunu barınma sorununa doğru gidiyor
Bu bilgilerin ışığında yine soruyorum. Bunlar tamam da biz nereye gidiyoruz?
Nereye gidiyoruz? şimdi sondan başlayalım. Türkiye’de emlak sektöründe lokomotif sıfır konutlardır ve sıfır konutların fiyatı yükseldikçe ikinci el piyasası da ona bağlı olarak yükselir. Yani bunu ayrıştırmak mümkün değil, çünkü birinci el piyasasında yeteri kadar mal yoksa ve birinci eli alacak olanların da sayısı çoksa mecburen herkes ikinci el piyasasına yönelecek. Bu durumda doğal olarak ikinci el piyasasına çok ciddi bir talep oluyor ve talep yükseldikçe buradaki fiyatları da artırıyor. Yani bir zincirleme trafik kazası gibi düşün, o arttıkça hepsi artıyor.
Şimdi Türkiye gerçekten şu anda bu sorunu magazinsel bir gerçeklik gibi konuşuyor ama Türkiye’de konut sorunu barınma sorununa doğru gidiyor. Bu aynı beslenmek ihtiyacı gibi, yani karnını doyurma ihtiyacı gibi bir sorun çünkü, bugün yaz ama bir kaç ay sonra kış gelecek ve insanların kafalarını sokacak bir eve ihtiyaçları olacak.
Kiracı ve ev sahibi anlaşmazlık davaları çığ gibi büyüyor
Bak şunu söyleyebilirim, Türkiye’de geçen sene, 2021 yılında genel davalar içerisinde kira tespit davaları ve tahliye davalarının oranı genel davalar içinde yüzde 10’du, fakat 2022’ye geldiğimizde ilk dört ayda bunun sayısı yüzde 20’ye çıktı, bu çok ciddi bir sorun. Önümüzdeki günlerde bunun artacağını görüyorum, çünkü herkes şu anda birbiriyle muhalefet halinde ve karşı karşıya gelmiş durumda. İyi geçinen ev sahipleri, iyi geçinen kiracılar da bu fiyatlama nedeniyle ciddi anlamda birbirine girecek yani aslında toplumsal barışı da tehdit eden bir durum ortaya çıkmış durumda. Bir taraftan mahkemelerin yükü artacak, diğer taraftan komşuluk ilişkileri ve insanlar arasındaki ilişkiler bozulacak ve bu anlamda bir sıkıntı olacak. Bu kaotik durumla önümüzdeki dönemde karşılaşacağız
Bu hızla gidersek biz emlakçılar satacak ev bulamayacağız
Bu yükseliş nereye kadar gidebilir?
Toplumsal olarak şunu söyleyebilirim bu hızla gidersek biz emlakçılar altı ay sonra satacak ev bulamayabiliriz. Bu şu demek oluyor; bir taraftan bu kadar artan fiyatlar bir noktada alıcı bulamayacak çünkü, bunun sürdürülebilirlik kısmı yok. Hem kira kısmında, hem satış kısmında sürdürülebilirliği yok ve normal hayat gidişine de aykırı. Evet konut çok kazandırıyor, konut ciddi bir yatırım aracı bunu herkes bu şekilde biliyor ama aslında üretmiyoruz. Yani aslında devletin şu anda yapması gereken üretimi artırmak ama hükümet ne yapıyor? yeni yeni kampanyalar ortaya çıkarıyor, faizi düşürüyor. Fiyatlar bir gecede yüzde 40-50 artıyor. Aslında yanlış zamanda yanlış politikalar ve yanlış destek paketleri açıklanıyor. Buradaki destek üretimi artırmaya yönelik yapılsa fiyat artış hızı azalacak çünkü neden? deprem ülkesindeyiz, yani insanlar niye gidip 30 yıllık 40 yıllık binaları alsınlar, sıfır almaları lazım.
Kentsel dönüşümü artırmalıyız, buna destek olunmalı. Farkındaysan son 3-4 yıldır hiç kentsel dönüşüm konuşulmuyor. 2013’le -2017 arasında kentsel dönüşme ciddi bir destek verildi hatırlarsan, 1 milyon ve 1.300.000 adet yılda konut üretiliyordu, şimdi geldiğimiz noktada 500.000’in altında kaldık. Çok fazla göç alıyoruz, bu kadar insan sirkülasyonu var, bizim yine 1 milyon adet konut üretmemiz lazım ki bu hızı kesebilelim. Bu artış hızı hızı kesilirse ateşini söndürebiliriz ama şu anda açıklanan destek paketleri bir yangın yerine tamamen benzin dökmekten başka bir işe yaramıyor.
Destek paketleri yangın yerine benzin döküyor
Gerçekten fiyatları yavaş yavaş artırırsın, ama burada yavaş değil bir gecede yüzde 40 artırmanın mantığını ben sektörden biri olarak açıkçası anlamıyorum kimse de bunu açıklayamıyor ama satıcı her zaman daha fazlaya satmak istiyor. Serbest piyasa ekonomisindeyiz ama bunun çeşitli çözüm yolları olduğunu düşünüyorum.
Şimdi ekonomi bakanı ne diyor? “biz bu kadar yüksek fiyatlı artıranları tespit ediyoruz” Serbest piyasa ekonomisinde kime ne kadar satıcağını söyleyemezsin, bu olmaz fakat şu olabilir, ben bu işin içinde para kazanan biri olmama rağmen bu gidişatın herkesin ekmeğine yağ değil ateş düşürdüğünü düşünüyorum çünkü, önümüzdeki süreci düşünerek yani bir sonraki adımı düşünerek hareket etmekte fayda var.
Fiyatlandırma şeffaf olmalı
Şu olabilir bence. Fiyat artışını yüzde 10 üzerinde yapan ilanların üstü çizilir ama herkes o emlak değerinin ne kadar arttığını, yeni fiyatı görür. Şimdiki sistemde sadece takip ettiğinde favoriye eklediğin ilanların fiyat serüvenini görebiliyorsun ama benim söylediğimde her yüzde 10’un üzerindeki artış mutlaka oraya belirtilmeli, düşüyorsa da belirtilmeli, yükseliyorsa da belirtilmeli. Nasıl mağazaya gittiğimizde bir fiyat etiketinin üstü çizilip yeni konan fiyatı görüyoruz ve herkese açık hale geliyor ve sen tüketici olarak o üründeki indirim hoşuna gidiyorsa alıyorsun, eğer indirimin oranı yetersiz geliyorsa almıyorsun burada da o fiyatlamaları görebilirse tüketici der ki ya bu adam çok yükseltmiş ben onu değil, bunu alayım. Bu da bence fiyat artışı yapanların bu kadar cesurca hareket etmesinin önüne geçecektir, yani bana göre en doğru yöntem ifşa etmek değil birazcık daha makul olmak ve şeffaflaştırmak. Bu gerçekten şeyi piyasayı dengeleyecek bir formül olabilir
Kiracıların durumu çok ciddi
Şimdi, bu olur ya da olmaz ama asıl olarak kiracıların durumu çok ciddi görünüyor. Ben mesela bir yer kiralarken pazarlık yapmayan kiracıdan korkarım çünkü pazarlık yapmayan kiracı her zaman nasıl olsa ödemeyeceğini düşünerek pazarlık yapmayacaktır oysa pazarlık yapan kiracı iyi kiracıdır, hesabını yapıp sana bir teklifte bulunur çünkü ne kadar ödeyeceğini bilebileceği için yapar bunu. Yani burada ödeme disiplini, ödeme konusundaki hassasiyetler çok önemli. Evet, sen 20.000 TL’ye da kiraya verebilirsin ve kiracı okay verir kontratın altına imzasını atar, iki ay ödemesini yapar, iki aydan sonra ödemediği noktada mahkemelik olursun. Mahkemelik olduktan sonra da iki sene sürecek davayla da hiçbir şey olmaz. Kiracı bir gece taşınır gider.
Her malın bir değeri vardır. Yani 3000 liralık yere 6000 TL istemenin bir mantığı yoktur, ama bir bazı ev sahipleri bir noktada haklılar. Mesela on yıllık kiracı ve kira bedeli çok düşük kalmış, enflasyon olmuş resmi de yüzde 70, gayriresmi de yüzde 150. Burada da kiracının bir adım atması gerekir.
Mahkemeye giderlerse de şu oluyor, bir kiracı mevcut da mesela 3000 TL ödüyor ama aynı apartmanda o günlerde 7000 TL’ye yeni kiracılar var, ev sahibi onu baz alıyor ama mahkeme direkt olarak 7000 TL’ye çıkartmıyor kirayı. Ev sahiplerinin bir kere bunu bilmesi lazım. Mahkeme ne yapıyor? bir bölge değerlendirmesi yapıyor ve bir hakkaniyet fiyatı belirliyor, o hakkaniyet fiyatı ise genellikle mevcutla eski kira arasındaki farkın ortalamasını buluyor ve iki tarafa da hakkaniyetli bir fiyat veriliyor.
Mahkemelerde mahkemenin yükünü artırmak yerine her iki tarafın bu anlamda bir uzlaşı çerçevesinde hareket etmesi gerçekten toplumsal barış için önemli. Hem insanların aile huzuru için önemli hem de sistemin tıkanmaması için önemli. Bu nedenle de herkes kendi yolunu kendi bulabilir diye düşünüyorum yani iki tarafta ben olsaydım sorusunu sorsun. O zaman aslında cevabı kolaylıkla bulunacaktır.
