Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre Türkiye’nin toplam nüfusu 84 milyon 680 bin 273. TÜİK’in İstatistiklerle Aile 2024 raporuna göre ülkede hanehalkı büyüklüğü 3,14’e düştü.
Yine TÜİK verilerine göre, bir zamanlar yüzde 61’e kadar çıkan ev sahipliği oranı son 10 yılda sürekli geriledi. Ve doğal olarak kiracı oranı da yanı oranda hatta ondan biraz fazla oranda arttı. 2011 yılında yüzde 59,6 olan ev sahipliği oranı geçen yıl yüzde 56,2’ye inerken, 2011 yılında yüzde 22 olan kiracı oranı geçen yıl yüzde 27,8’e yükseldi.
Bu veriler ışığında 7,4 milyon hanenin kiracı, 15,3 milyon hanenin de ev sahibi olduğunu söylemek mümkün.
100 kişiden 28’nin kiracı olduğu yurdumuzda geçen yıllarda hızlı enflasyon ve fahiş kira artışlarına çözüm olarak bir düzenleme yapıldı ve TBMM Genel Kurulunda konut kira artışlarının bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde 25’ini geçmemesine ilişkin düzenleme 2022 Haziran ayında kabul edildi.
Böylece daha önce TÜİK’in 12 aylık TÜFE’sine göre yapılan kira artışları yüzde 25 ile sınırlandırıldı.
Piyasa aktörlerinin ve uzmanların verdiği bilgiye göre bu süreli bir uygulamaydı ve bir yıl sürecekti, o nedenle kiracı da ev sahibi de duruma uyum göstermeye çalıştı. Hatta her şeyin yüzde 100’lerin üzerinde arttığı bir ortamda ev sahibinin mağduriyetinden rahatsız olan bazı kiracılar daha makul oranlarda artış yaparken ev sahibi de durumu sineye çekti.
İlk yıl kuralın uygulama oranı yüzde 70-80 civarında oldu
Ancak, ne zaman ki bu geçici uygulama 1 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı işte o zaman durum da ilişkiler de değişti. Empati yapmayan ya da geliri enflasyon oranında artmayan kiracı için kriz fırsata dönüşürken özellikle tek kiralık evi olan ve geçimini kira yardımıyla destekleyen ev sahipleri arasında tartışmalar yaşandı.
Anlaşmazlıklar arttı hatta yaralama ve ölümlü kavgalar yaşandı. Binlerce dosya mahkemelere ve arabuluculara taşındı.
TÜİK verilerine göre gerçek kira artışlarının Mayıs ayında yüzde 125’i geçtiği ülkede yasayla gelen artış 100 binden fazla dava doğururken 180 bin dosya da arabuluculara yönlendirildi.
Şimdi ip uçlarını Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek ve TCMB Başkanı Fatih Karahan’ın verdiği uygulama 1 Temmuz 2024 tarihinde sonlanacak ve ev sahibi kiracı ilişiklerinden de yeni bir dönem başlayacak gibi görünüyor.
Toplum barışına zarar verdi
Kamuoyunda düzenlemenin kaldırılmasıyla özellikle ev sahiplerinin rahat bir nefes alacağı düşüncesinin hakim olduğunu belirten Emlak Danışmanı Nilüfer Kas, ancak Temmuz’un ilk haftasının yeni bir tartışmaya gebe olduğu görüşünde.
“Kontrat yenilenmesi 1 ve 2 Temmuz olan kiracılar ve ev sahipleri yeni bir bilinmezlikle karşı karşıya.
Bu tarihlerde başlayan kontratlarda hangi oran uygulanacak?” diyen Kas, geçen yıl uygulamanın 2 Temmuz 2024 tarihine kadar geçerli olacağının söylendiği bu durumda 1 ve 2 Temmuz kira kontrat başlangıcı olan kiracıların TÜFE oranında artış yapmayabileceklerine dikkat çekti.
Yine bu durumda 1 Temmuz başlangıç tarihli olan kontratlarda 2022, 2023 ve 2024 olmak üzere üç yıl üst üste yüzde 25 uygulamasının yapabileceğine, bu konuda bir netliğe gereksinim olduğuna değinen Kas, aksi taktirde ev sahibi ve kiracı arasında yeni tartışmaların yaşanabileceğini belirtti.
Bir günle emekliliği kaçıran EYT’liler gibi 1 günle TÜFE oranında zam yapma hakkını kaçıracak ev sahiplerinin olacağını dile getiren Kas, “7 milyonu aşkın kiracıyı ilgilendiren yüzde 25 üst sınırı uygulamasının sonuçlarından biri Sulh hukuk mahkemelerine son 2 yılda yansıyan 100 binin üzerinde dava, arabulucuya giden 180 bin vatandaş oldu.
Yüzde 25’i uygulayanların sayısı ise uygulamayanlara göre kısıtlı kaldı. Ancak yarattığı etki ekonomiden çok toplum barışına zarar verdi. iki yıldır süre gelen düzenlemenin kaldırılması ile birlikte bozulan düzenin uzun bir süre daha eski haline gelmesi zor görünüyor.
Ortalama yüzde 60 üzerinde giden TÜFE oranı özellikle bundan sonra kiracıları ciddi anlamda etkileyecek. Maaşlarına daha az zam alan özellikle asgari ücretli ve emekli kiracılar TÜFE oranındaki zamdan olumsuz etkilenecekler.
Son bir yılda gayrimenkul sektöründe azalan satış adetleri ve yatırımcıların gayrimenkule olan ilgisinin azalması nedeniyle kiralık tarafında arz ciddi anlamda azaldı. Yüzde 25 nedeniyle bir çok ev sahibi evini kiralamak yerine boş tutmayı tercih etti. Arzın azalmasında bu da ciddi anlamda etkili oldu.
Hem kira fiyatlarına gelecek artış hem de TÜFE oranında yapılacak artış vatandaşı zorlayacak gibi görünüyor” değerlendirmesini yaptı.
TÜFE’ye dönülmesi iyi oldu
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, konut kiralarında yüzde 25 sınırının piyasa koşullarında çok fazla uygulanmadığını gördüklerini, bazı ihtilafların da uzlaşmayla çözüldüğünü söyledi.
Piyasanın belli bir limite geldiğini dile getiren ve bundan sonra aşırı bir zam olamayacağını belirten Aşa, “Bizim tavsiyemiz hep uzlaşma yönündeydi. Bu iş artık sembolik kaldı. Bundan sonra 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranında artış söz konusu olması her iki taraf için de çok iyi. Çünkü piyasa belli bir noktaya geldi. Talep düşük, fiyatlar yüksek ama alım gücü aynı şekilde artmıyor. Bu da uzlaşı noktasında belli bir noktaya getiriyor insanları. Çünkü hem satış hem de kiralık tarafında ciddi bir durgunluk var. Fiyatlar yüksek görünebilir ama gerçek durum bu değil” ifadelerini kullandı.
“Ev sahibi eskiye dönük kira isteyemez”
Sürecin bundan sonra nasıl işleyeceğini sorduğumuz Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, 2 Temmuz’dan sonra tüm dönemler için geçerli olmak üzere TÜFE’nin 12 aylık ortalaması geçerli olacakğını hatırlatarak şu noktalara dikkat çekti:
TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının hesabında da herkes kendi kira dönemini ay olarak hesap edip bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasını uygulayacak. Şu an Haziran ayında Mayıs’ın, Temmuz ayında da Haziran’ın TÜFE’sinin açıklanmasını beklemek zorundayız.
Dolayısıyla önümüzde aslında daha belirsiz olan bir TÜFE 12 aylık ortalaması var. Yani şu an yenileme dönemi olan kiracılar normal yüzde 25 artışlarını uygulamaya devam edecekler ama 2 Temmuz’da, 15 Ağustos’ta, 24 Eylülde yenilemesi gelen kiralarda bir önceki ayın TÜFE’sinin 12 aylık ortalaması kapsamında artışlarını yaparak kira borcu ve kira artış sorumluluklarını yerine getirmiş sayılacaklar.
2 Temmuz sabahında mal sahipleri geriye dönük olarak yüzde 25 üzerindeki enflasyon artışlarını asla talep edemeyeceklerine dikkat çeken Kiraz, mağduriyet yaşadığını düşünün mal sahiplerinin kira tespit davası açabileceğini belirtti.
Kiraz tespit davasına ilişkin, “Bir sözleşmedeki yenilemenin uygulanabilmesi için sözleşmenin en erken 2021’de yapılması lazım. 2021 yılında yapılan bir sözleşme olmak zorunda ki 2022 – 2023 ve hatta 2024’te bu yüzde 25 kuralı uygulanmış olsun. Dolayısıyla yüzde 25 kuralına tabi olan tüm kira sözleşmeleri önümüzdeki yıl yani 2025 yılında 5. yıllarını doldurmuş, 6. yıla geçmiş olacak.
Dolayısıyla en erken 2021’de başlayıp kendisine 2022, 2023 ve 2024 yıllarında yüzde 25 kuralı isabet eden mal sahibi 2025 yılını bekleyerek bu aradaki enflasyon farkının kira bedeline yansıması şeklinde bir kira tespit davası açıp mağduriyetini ancak 2025 yılında gidermek zorunda kalacak.
Onun haricinde tekrar etmek gerekirse yüzde 25 kuralı uygulanmakla tüketilmiş bir kuraldır. Tüketilen kurallar kapsamında geriye dönük olarak da bir fark, bir alacak talebi asla oluşmaz” yorumunu yaptı.
