Türkiye’de konut piyasası son yıllarda yalnızca fiyat artışlarıyla değil, erişilebilirlik sorunu, finansmana ulaşım güçlüğü ve deprem gerçeğinin yarattığı yeni dinamiklerle şekilleniyor.
Yüksek kredi faizleri ev sahibi olmayı zorlaştırırken, gelir ile konut fiyatları arasındaki makasın açılması özellikle orta ve dar gelirli kesimlerin konuta ulaşmasını her geçen gün daha da güçleştiriyor.
Öte yandan kentsel dönüşüm ihtiyacı, sınırlı konut arzı ve değişen yatırımcı profili de sektörün geleceğini etkileyen başlıca unsurlar arasında yer alıyor.
Gayrimenkul uzmanı, TÜGEM Y.K. Üyesi İTO Gayrimenkul Hizmetleri Komite Üyesi Nilüfer Kas, konut piyasasında yaşanan dönüşümü, İstanbul’daki erişilebilir konut sorununu, deprem riskinin alıcı davranışlarına etkisini ve önümüzdeki döneme ilişkin beklentilerini değerlendirdi.
Türkiye’de bugün konut piyasasının karşı karşıya olduğu en büyük problem sizce nedir?
Bugün konut piyasasının en büyük problemi fiyatların yüksekliği değil; gelirle konut fiyatı arasındaki bağın kopmuş olmasıdır. Yani erişilebilir konut sorunu yaşıyoruz. İnsanlar konut almak istiyor, ihtiyaç da var; ancak peşinat, kredi taksiti ve gelir dengesi artık çok zor kuruluyor.
Konuta ulaşma hayalini kaybedenler de tasarruf etmek yerine kendilerini mutlu edecek, haz verecek tüketime yöneliyor. Çünkü konut ile orta ve dar gelirli arasındaki mesafe hiç bu kadar açık olmamıştı. Sonuç olarak piyasada talep var ama alım gücü aynı ölçüde yok.
Önümüzdeki 2-3 yıl içinde konut fiyatlarının yönünü belirleyecek en önemli faktörler neler olacak?
Konut fiyatlarının yönünü üç ana başlık belirleyeceğini söyleyebiliriz. Bunlar, kredi faizleri, yeni konut üretimi ve arsa/inşaat maliyetleri.
Faizler düştüğünde ertelenmiş talep yeniden piyasaya girebilir. Buradaki tehlike faizin inmesiyle birlikte konut fiyatının yönünü yukarı çevirmesi olur.
Ayrıca yeterli arz oluşmazsa ki pandeminin hemen öncesinden bugüne kadar ihtiyacın altında konut üretimi var, bu talep fiyatları tekrar yukarı taşıyabilir. Bu nedenle önümüzdeki dönemde fiyatların sadece talep tarafıyla değil, üretim kapasitesiyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Yüksek kredi faizleri alıcı davranışlarını nasıl değiştirdi?
Yüksek kredi faizleri alıcıyı daha temkinli, daha pazarlıkçı ve daha seçici hale getirdi. Artık alıcılar sadece “beğendiği evi” değil, ödeme planını sürdürebileceği evi arıyor.
Peşin alıcıların pazarlık gücü arttı. Burada istek tek taraflı değil, vatandaş bazen uzun süreli kredileri bu enflasyonist ortamda daha avantajlı bulup kullanmaya kalksa bile bankalar kredi vermekte iştahlı değil. 5-10 milyon aralığında konut alacak olanlar son dönemde banka yerine evim şirketleri üzerinden tapu sahibi oldu.
Daha yüksek bedel taleplerini zaten bankalar reddediyor. Kredi kullanacak bir kesim ise ya kararını erteliyor ya da daha küçük metrekare, daha çevre ilçeler veya alternatif bölgeler arıyor. Yani şehir daha dış çeperlere yayılıyor. Merkezde deprem riski olan eski ve küçük konut yerine çeperlerde daha yeni ve büyük konutlar tercih edilir hale geldi.
İstanbul gibi büyük şehirlerde arz eksikliği mi, yoksa erişilebilir konut eksikliği mi daha büyük sorun?
İstanbul’da temel sorun erişilebilir konut eksikliğidir. Elbette arz problemi de var; özellikle merkezi bölgelerde yeni üretim çok sınırlı.
Ancak piyasada satılık konut var, sorun bu konutlara geniş kesimlerin ulaşamaması. Yani mesele sadece “konut yokluğu” değil, doğru fiyat, doğru lokasyon ve doğru finansmanla ulaşılabilir konutun azlığıdır. Üretilen konutların çoğu orta üst ve üst kesime hitap ediyor.
Deprem riski, alıcıların tercihlerini ve bölgesel fiyatları nasıl etkiliyor?
Deprem riski artık alıcı kararlarında çok daha belirleyici. Eskiden manzara, lokasyon ve metrekare ilk sıradayken bugün binanın yaşı, zemini, yapı kalitesi ve iskan durumu çok daha fazla sorgulanıyor. Yeni, yönetmeliğe uygun, otoparklı ve sağlam algısı yüksek binalar daha hızlı alıcı buluyor. Buna karşılık eski yapı stoğunun yoğun olduğu bölgelerde fiyatlama daha seçici hale geliyor.
Kentsel dönüşüm projelerinde karşılaşılan en önemli engeller neler?
Kentsel dönüşümde en önemli engel uzlaşma ve finansman sorunudur. Kat maliklerinin beklentileri, müteahhitlerin maliyet hesabı ve belediye süreçleri çoğu zaman aynı noktada buluşamıyor.
Arsa payı, metrekare kaybı, geçici kira desteği, proje süresi ve güven problemi dönüşümün önündeki başlıca başlıklar. Özellikle dönüşüme giren binaların malikleri uzak yerlere gitmek istemiyor, bulundukları bölgede kiralama yapmak istiyor ama artan kira fiyatları bunu engelliyor.
Psikolojiyi yönetmek de kolay değil bu süreçte. Belediyelerdeki işleyiş kağıt üzerindeki gibi olmuyor, ya yıkım ruhsatı, ya yapım ruhsatı ya da iskan izinleri almak uzun sürüyor. Evdeki hesabı bozuyor. Oysa Türkiye’nin özellikle büyük şehirlerde dönüşümü hızlandırmaktan başka seçeneği yok.
Yabancı yatırımcıların ve yatırım amaçlı alımların piyasa üzerindeki etkisini nasıl değerlendiriyorsunuz, alımlar hâlâ sürüyor mu?
Yabancı alımları hâlâ sürüyor ancak eski hızında değil. Eskiden her 100 tapudan ortalama 5 ya da 6 ‘sı yabancılar tarafından alınırdı şimdi bu oran 1’e düştü.
Vatandaşlık limiti, küresel ekonomik koşullar, kur dengesi ve Türkiye’deki fiyat artışları yabancı yatırımcı davranışını değiştirdi. Bugün daha seçici, daha pazarlıkçı ve daha lokasyon odaklı bir yabancı yatırımcı profili var.
İstanbul, Antalya, Mersin, Bodrum gibi bölgelerde ilgi devam ediyor; ancak piyasanın genel yönünü artık yabancı alıcıdan çok yerli alıcının finansmana erişimi belirliyor.
Bugün ilk kez ev alacak bir kişiye hangi bölgeleri ve hangi kriterleri araştırmasını önerirsiniz?
İlk kez ev alacak kişiye önce “bölge” değil, “doğru kriter” belirlemesini öneririm. Ulaşım akslarına yakınlık, deprem güvenliği, binanın yaşı, tapu ve iskan durumu, aidat yükü, kira çarpanı ve bölgenin gelişim potansiyeli mutlaka incelenmeli.
Ev uygun fiyatlı olabilir ama ulaşım maliyeti yüksekse sürdürülebilir değil. Aidat önemli. Ev sahibisin ama ömür boyu kira gibi aidat ödüyorsun. Mutlaka bu konu masada olmalı.
İstanbul’da merkezi lokasyonlara erişimin zorlaştığı bu dönemde ulaşım yatırımı olan çevre ilçeler, dönüşüm potansiyeli taşıyan bölgeler ve yaşam kalitesi artan yeni merkezler dikkatle araştırılabilir. İlk ev alımında amaç sadece bugünün ihtiyacını karşılamak değil, ileride satılabilirliği güçlü bir gayrimenkule sahip olmaktır. Çünkü hayatın ne getireceği belli olmaz.
